案例：万科探索BIM全过程运用实践

探索解决各环节运用瓶颈

2014年3月万科建筑研究中心抓住大数据时代搭建集团产品数据平台的契机，开展了项目BIM全过程运用实践，希望以建筑信息模型（BIM）数据为抓手，搭建起一个涵盖产品定位、产品设计、招标采购、施工管理、项目销售、交付验收、客户使用、运营维护的全过程产品数据库。然而纵观国内BIM工程运用的大环境，我们不得不去面对这样一个现实：虽然BIM概念已被提及多年，却一直没有得到普遍运用。万科与大多数房地产开发企业一样并非初次接触BIM，在住宅、集中商业、商办项目中均有过运用，运用也不局限于设计层面的三维设计、错漏碰缺、管线综合的运用，已开始尝试在施工模拟、造价管控等领域的运用，但同样离全面普及还很遥远。另一方面，实际应用的效果又证明BIM确实是个好东西，可为什么就没有如同当年CAD取代图板那样轰轰烈烈地普及开来呢？

本次选取万科建筑研究中心两个实验性项目——万科东莞热带雨林馆、工业化宿舍试验楼项目，一个一线公司标准化高层住宅项目——重庆万科金色悦城四期2号楼进行试点，希望通过深入到各开发环节的尝试去解决运用瓶颈。现在看来，我们的这次全过程运用实践现在看起来更像是一次革命探索，这个革命不是技术本身，而更多的是去打破团队壁垒、行业基础现状、报批报建流程、采购供方等方面的固有思维。

BIM之于设计

1、BIM设计运用优势

经过多年的推广及政策引导，设计BIM的运用快速普及，越来越多的设计单位具备了BIM能力，这个能力让设计单位看到了设计效率、设计质量的提升。在方案设计阶段，设计单位通过Bentley等BIM软件进行三维方案推敲，同步输出平立剖图纸及效果图，省去了很多从造型到图纸的表达工作，方案阶段的汇报更直观，设计沟通效率也大大提升；施工图设计阶段，BIM的运用让传统二维图纸隐藏的所有设计死角、专业配合碰撞、详图交待不清不全的问题都直观地展示在了三维可视化模型上，将以前遗留到施工配合阶段的问题得以提前解决。

▲图1：热带雨林馆地上地下部分模型

▲图2：热带雨林馆地下室MEP模型精细到阀门开关箱

▲图3：工业化宿舍实验楼暖通Revit二维三维出图

2、建模标准是运用核心

BIM设计运用的核心在于统一模型标准，这就好像打通了各个设计分包、后期模型使用的兼容接口。在设计开展前，我们首先协调规划、建筑、景观、机电、幕墙等各设计分包的模型工作界面划分以及BIM模型建模及检查的标准和流程，分土建、装修、MEP等专业编制建模及模型检查标准，并在项目设计过程中严格执行。

3、需解决的问题

BIM运用有这么多可以看到的优势，为什么没有在设计单位普及呢？首先，从设计单位的角度来说要将模型设计交圈显然较以往设计工作量增加了，而设计收费并未明显增多。以前可以通过典型节点详图、二次设计解决的问题现在需要在设计阶段解决到位。万科这次在全BIM施工图出图时候也遇到了同样的阻力，万科这些年坚持普及的精细化施工图设计管理弥补了这部分现实和理想的差距。其次，在项目报批报建方面深圳、上海、东莞等很多地区已经开始BIM电子报批试点，但也需政府建设主管部门能够统一要求，协同人防、消防等相关部门在项目立项阶段、项目规划设计阶段、项目施工许可阶段、项目竣工验收阶段建立起统一的数据共享平台，真正实现网上BIM电子报批审查。在本次试点的项目中我们还是准备了二维蓝图以满足部分仍需蓝图报备的节点需求。

BIM之于成本采购

1、BIM成本采购运用优势

成本采购信息的数据化、可视化管理是我们这次产品数据库搭建的关键，以往万科、总包和造价咨询分别按照自身的标准对项目进行成本管理，成本信息分散，各方在成本管理上难以形成一致的标准进行协同。BIM为成本采购信息管理、推进项目据实结算提供了一个统一的数据平台，同时BIM系统的成本自动化估算也给设计过程的目标成本控制提供了可靠依据。

2、成本算量平台对比

在三维算量方面，我们选定了两个成本算量系统进行使用对比，一个是广联达的BIM 5D工程管理系统，一个是RIB推出的iTWO 5D管理平台。试用过程中，收集平台数据进行对比，同时与二维图纸传统算量进行清单对比。广联达软件有其固有优势，无缝对接广联达各专业算量软件，与传统成本定额导入算量一脉相承。ITWO对BIM平台工程管理运用理解更到位，注重成本管控与施工管理流程体系的搭建。

▲图4：金色悦城四期2号楼MEP工程算量

▲图5：导出工程量清单 结合定额生成项目成本信息

▲图6：与传统二维图纸算量对比实验

3、需解决的问题

试用中我们明显注意到基于BIM的三维采购原始数据的匮乏，现在只能通过试点项目原始族库的积累进行数据库搭建。我们希望设备供应商、材料供应商能够跟上BIM的发展要求，在设备材料选用配合时能一并提供产品的BIM族库，族库中包含供应商产品信息属性。这样当选型和采购信息补充录入后，即形成了完整的设备、部品族库，以便后续项目直接借鉴调用。

另一方面，BIM算量的运用让项目成本造价变得透明，打破以往项目开发企业、总包各有一本帐的状态，这也是对传统的项目招投标体系的颠覆。在试点项目中，万科已经开始尝试在BIM算量取得项目真实造价的基础上与总包商定合理管理费用和经营利润的方式进行项目定价，这样势必会引导建筑市场向着更规范、更健康的方向发展。

BIM之于工程

现如今越来越多的工程总包单位开始使用BIM进行施工管理，这一热情受管理成本降低和管理效率提升的驱动远超设计BIM的普及。一些总包企业自发针对传统二维蓝图项目在施工方案编制阶段完成BIM建模，使用BIM项目管理平台进行进度计划和工程量成本管控。万科战略总包——中国建筑第四工程局就走在了运用前列。

BIM管理平台通过5D模拟优化施工组织，利用派工分析优化分包组织协调，提升物料进场与进度计划匹配度，大幅提高进度计划的可靠度；进度录入后即可自动生成完工量和完工成本的统计，实现以据实结算为基础的项目管控；通过管理平台管理施工报表，帮助总包和开发企业优化项目管控流程、提升施工管理精细度。未来我们也会结合BIM技术在数字化建造领域进行尝试。

▲图7：热带雨林馆项目广联达5D进度模拟

▲图8：金色悦城四期2号楼基于模型的施工进度模拟

▲图9：项目派工分析表

BIM之于运维

现三个试点项目均处于施工阶段，后期我们也计划采用从设计、采购、工程延续下来的BIM模型对项目进行运维管理，将已经包含设计、采购、施工信息的BIM模型与BIM物业管理平台结合。产品部门也能借助BIM物业管理平台收集项目物业管理的设备维护、能耗监控、客户使用反馈等信息，帮助我们更好的优化产品升级。

BIM物业及设施管理平台的对于行业的颠覆意义不如设计、采购、施工来得巨大，但其所搭建起来的房地产开发全流程的数据库在大数据时代显得尤为重要。BIM物业管理平台实现了涵盖建筑物业管理系统、建筑设备管理系统、综合安防管理系统、信息设施管理系统和企业资源管理系统的综合管理架构，实现各项目的集中云数据管理。

纵观这次BIM全过程运用实践，我们在这一领域涉足较晚，但起点和标准均希望能够达到较为完善交圈的层度。研发团队也切身感受到了BIM技术对于开发流程管理带来的革命性改变。现实中我们还存在着各种各样因管理惯性带来的阻碍，这种阻碍由人为造成也需要人去解决。历史上每次变革的发生均是技术发展到一定阶段，由量变引起了改革性质变。未来国内建筑设计深度标准更完善、建筑市场成本更透明、施工管理更规范的时候，技术更新所带来的改变就会让人觉得一切水到渠成。但这就是未来，它就在那里，我们需要做好准备主动去迎接之。

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