中国住宅产业化60年历程与展望

中国的住宅建设已进入“品质时代”，从表象地追求外在环境的舒适、美观到讲究内在的居住性能质量，特别是绿色低炭、节能减排、讲究可持 续发展成为当今的主流。房地产开发需要精明发展、精细化建设，要提倡居住品质，要提高开发效率、降低成本，要对国际化运作水平和规避高风险能力作出理性决策。

时代发展的机遇呼唤标准化和模数化！

推进住宅产业化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，满足人民不断改善居住质量的需求，是当前和今后相当长的时间内中国住宅建设领域的一项重要任务。

世界共同的经验告诉我们：建筑产业化是强盛住宅建设、房地产品质开发的必由之路！欧美发达国家建设的历史经验无一不是验证了这一个结论。大力关注住宅标准化，推进住宅产业化是我国历史发展的必然。目前，在停滞了近30年的我国标准化的进程，将要重新认识，重新崛起！

我们要大力提倡模数协调的制度，要用定制化方式生产，用标准化的理念指导我们行为！从而使房地产开发达到新的境界，迈上新的台阶。

一、 历史的回顾

中国素有“秦砖汉瓦”是从两千年前烧制砖瓦的技术开始。

1949年中华人民共和国成立以来，城市住宅仍大量延续砖混结构的传统，最初以2—4层的集合式住宅为主。随着人口的增加和经济恢复，到60—7O 年代5或6层砖混住宅则成为一通天下结构形式。受当时“先生产、后生活”原则指导下，住宅建设的面积标准和设施标准有严格的限制。又受到当时苏联的影响接 受了混凝土预制件的作法，大量生产了预制空心楼板和门窗构件，并在大城市开始启用机械化吊装机具，生产效益有了明显的提高。但是烧砖，中国不但每年要损毁 8000公顷耕地。而且笨重的体力劳动和简单的技术阻碍质量和效益的提高，大量跑冒滴漏的日常质量疵病无法避免，住宅业属于落后的劳动密集型产业。

进入70年代年中国陆续与日本在内的许多发达国家建立了国际关系，中国的对外经济技术交流开始逐渐活跃起来。至76年社会经济文化毁于一旦的文革结 束，百废待兴，住宅数量缺口大，住宅的需求的紧迫性使工业化成为当时最新引进的技术重点，中国建筑科学研究院情报所面向欧美建立的100项工业化、标准化 新技术体系带动了中国建筑工业化推广的热潮。作为量大面广住宅的大量重复型建设生产活动特征，完全可以通过标准化、预制化的方法来加快发展速度。在当时建 筑行业普遍接受工业化是多快好省大批量提供住房的最好途径。

工业化是住宅建筑行业的整体发展方向。68-78年十年期间中国建筑业掀起了一场全国范围的建筑工业化运动，提出了“三化一改”的方针，即“设计标 准化、构配件工厂化、施工机械化”和“墙体改革”。用装配式大板、框架轻板、大型砌块、大模板现浇4种体系代替砖混结构建造住宅。中国工业化建筑进入了历 史上发展的最好时期。

但是，由于当时中国实行的是严格的计划经济模式，建筑工业化是依靠行政计划推行的，没有顾及客观市场规律，新建筑体系的造价普遍高于传统砖混结构， 国家又没有出台相关鼓励和限制性强制性导向措施，这场轰轰烈烈的工业化运动成果没能坚持下来。只有“内浇外砌”体系因为保留了兼有传统和工业化的混合特点 而延续使用了多年，其中唐山地震灾后重建应用得更为广泛。在这一时期，中国出现了最早的钢筋混凝土高层住宅，如北京建国门外外交官公寓（1973）、前三 门大街高层住宅（1976）等。

1978年底十一届三中全会的对内改革、对外开放的总方针，促进了中国经济快速发展，住宅建造量需求大增，从80年代起，改变了城市核心区的分散插 建的小规模局面，开始强调居住区建设要“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，为城市化发展拓展了基础，房地产开发作为一个新兴行业在中国出 现，开始成片开发新区，改造旧区的建设行动。

86-96年建设部开展了城市住宅小区试点工作，通过小区试点办在全国开展试点小区建设，强调四新技术的推广是新技术、新体系、新产品应用成为行业 的风气、小区的环境规划和工程质量都达到了前所没有的成就；90年代国务院八部委联合启动了“小康型城乡住宅科技产业工程”列为重重之重的科技项目，大力 强调科技在住宅建造的推广、重视住宅部品化的建设特别是厨房卫生间的整体化系列化配置。1996年分别颁布《小康住宅规划设计导则》和《住宅产业现代化试 点工作大纲》，在全国各城市进行小康住宅小区示范建设，与此同时选择十个省（市）作为住宅产业现代化建设的试点省市。

值得一提的是：90-93年实施小康住宅年代的初期开展的“中国城市小康住宅研究”成果的重要影响力，以至带动了小康科技和住宅产业的发展。项目在 日本JICA的协助下，引进了日本的住宅经验，进行了体系编制、小康居住目标、设计理论、模数协调、产品集成、性能评价、实验住宅等多方面研究并提出多样 成果，全面提升了住宅作为社会化供应产品，实现住宅现代化产业生产链的理论和实践应用基础，为推动住宅产业行业化发展奠定了理论条件。设计大师张开济老先生评价：“成果辉煌、功德无量”

可惜的是，进入21世纪作为小康品牌未能得到延续。原因取自于某些领导对产业化的偏见认识，错误地把住宅产业化的发展等同于房地产的发展，以至延误 了十年的宝贵时间。同时更因为开发商肤浅地认为标准化产品缺乏多样化的适应性而被抛掷一边，中国曾经光彩一时的建筑工业化运动，到90年代末就基本上无声 无息了。

二、住宅产业化进展状况

1999年国务院发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号）文件，作为纲领性文件明确了推进住宅产业 现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，使我国住宅产业化政策达到了前所未有的水准。在这个文件指导下，要求住宅产业化从五大体系完成技术基础工作：

1、完善住宅技术保障体系，完善基础技术和关键技术的研究工作，制定和修订包括模数协调、节能节水和室内外环境标准在内的技术标准、技术规范，发布了一些指南类的技术导则。

2、建立住宅建筑体系，利用新材料、新技术的推广使用，实现工业化、标准化和集成化体系技术水平的提高，促进住宅产业群体的形成。

3、加大住宅部品体系的开发、研究和推广工作。保证新型建筑体系在各地住宅建设中逐步推广应用，积极发展通用部品，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的标准住宅部品体系。严格限制或停止实心粘土砖的使用。

4、在全国范围建立住宅性能认定体系，全力提升居住性能水准。重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。

5、建立健全管理制度，完善的质量控制体系。强化规划、设计审批制度和实行住宅市场准入制度。推行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，杜绝工程质量和事故责任不清的现象；

但是，文件发布以来的十年住宅产业现代化基本处在停滞状态，住宅产业和房地产业的概念严重混淆。很多人把做好房地产业视同就做好了住宅产业，这样理 解的结果导致了无视于住宅产业的存在。忽视了标准化、模数化的建设；把本来作为全行业广为施行的住宅性能评价作为某些团体获利的资本；部品化和集成化的产业链的形成成为虚设；节能减排和生态环保等技术发展成为自流无序 。

住宅产业主管部门尚没有一个研究机构来从事模数化和产业化的研究，整个行业缺乏认知是非常可悲的。国务院1999年72号文件制定的五年和十年发展 目标成为泡影，标准化、体系化、部品化被甩到了脑后，房地产的低水平重复，任意性和个性发展被强调到了极点。至今尚无专门政府机构规范和部署产业化目标计 划。时光的流逝、住宅产业十年的停滞为我们住宅发展付出惨重的代价。至今我们没有一个人可以说中国住宅摆脱了“粗放式”的生产模式，这就是例证悲剧。

三、发展住宅产业化重点工作方向

中国住宅建设要由粗放型发展走向集约型、精品型的住宅建设发展阶段离不开住宅建设工业化的发展方向。为此，应着重完成下列工作：

1、着力引进和发展以优良建筑体系为主的住宅成套技术，要求体系能满足现代居住生活条件，具有较大的适应性和应变能力，同时，可满足低技术含量和就地选材的特征。特别是大空间的结构体系的发展。

2、完善和配套发展成套住宅技术。建立以部品化和集成化为主的装修内装体系和支撑体承重结构体系的两个系统，把住宅产业划分为结构体系技术、内装部品技术、住宅设备技术、住宅物业管理技术和住宅环境保障技术等五大方面来发展。

3、墙体材料的改革与节能减排工作，构成了住宅产业化的主体工作。各级政府应花大力制定政策计划落实措施，以整体设计定量模拟技术作引导，提高产品配套水平和技术装备，全面推进新型墙体材料、保温节能产品的数量和质量的发展，以此推动建筑工业化步伐。

4、全面实施集成化生产体系的改革，切实实现以中国特色的工业化生产体系，改革，湿作业多，劳动生产率低手工作业现状。通过改革施工工艺，加强施工小 机具、小装备应用，推广商品混凝土的力度，改湿作业为干作业，改善施工条件，缩短施工周期，使中国住宅施工技术迈向国际化接轨的新阶段。

5、完善各种规范和住宅产品标准体系，特别适应经济适用房的建设需求，建立以优良产品为主的《住宅产品分类目录》，对分类住宅产品提出开发的性 能、质量和规格尺寸的统一要求。大力推广《住宅模数协调标准》普及和厨房卫生间及其他部位模数尺寸在建筑协调应用，开展接口技术的研究工作。以期达到配套 化、系列化和组合化的目标。

6、建立国家和地方两级住宅性能评价中心和住宅性能评价委员会和鉴定测试机构，在住宅评价制度的保障下开展工作，保证住宅性能评价工作能科学、公平和公正的进行。

需要指出的是，中国现在作为一个实行市场经济的社会主义国家，推进住宅产业现代化的方式已经与计划经济时代有了本质的不同。在中国，推进住宅产业现代化的主体只能是企业，政府的主要职能是制定方针政策，加强宏观调控，用政策引导产业发展。中国政府鼓励房地产开发企业按照国家产业政策和市场需要进行技术创 新、技术开发、技术推广；鼓励企业之间以最终产品以住宅为纽带，实现优势互补、强强联合，形成一批关系紧密的产业联合体，成为推进中国住宅产业现代化的骨干力量。同时，政府要建立推进住宅产业现代化的鼓励和激励机制，对长期生产优良住宅部品和建设出具有良好性能的居住小区的企业，及时予以表彰和奖励。改革开放市场化的成熟为中国经济和科技的发展创造了比以往更为有利的环境，经过不懈的努力，中国将在住宅建设以及其它领域里缩小与发达国家的差距，逐步赶上世界进步的潮流。

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