BIM建筑网按绿色建筑的标准建设，取得绿色建筑的标识认证，已成为中国建设业的主流。然而，有不少项目在设计阶段获得了高星级标识，到运营阶段由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。为什么投入大量的精力和资金建造的绿色建筑，却达不到预期的目标？2013年1月1日国办发 1号文《绿色建筑行动方案》中强调的“树立全寿命期理念”和“建设运营”，切中了症结，要使建设成果得到持续发展，必须有科学的运营管理。
《绿色建筑评价标准》的2014版总结了8年来全国绿色建筑建设的经验和教训，吸取了世界绿色建筑技术发展的精华，更加体现了绿色建筑评价的重心在于运营效果。
1、运营管理的价值
世上的人工设施都需要通过精心的规划与执行，谋求实现当初立意的目标——功能、经济收益、非经济的效果和收益，这就是“运营管理”。大到一座城市小到一幢建筑，运营管理都是不可缺失的。人工设施是长期存在的，因此运营管理必然在其生命期相伴而行。
遗憾的是，人们热心于构建宏伟的项目，但往往不关注运营管理。中国大地上耸立众多的政绩工程，有相当数量处于“烂尾”状态，细细分辨，其中不乏立意为民设置科学的项目，但是建成后缺乏有效的运营管理机制，不仅未能取得预期的效益，甚至因无法延续使用而被废弃，导致大量的财力和人力付之东流。
运营管理（OperationsManagement）是一门科学，有效的运营管理必须将人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中创造价值。绿色建筑也有一个投入、转换、产出的过程，需要通过运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和生态目标。
1.1 公共建筑运营管理的成本分析
人工设施都需要进行全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）的分析，在项目启前对其建设、运行、维护更新等成本进行估计，并在实施中保证各阶段所需的费用。这是一个科学的论证与运作过程，如果违背了规律，那么人工设施项目必然会失败。在我们积极推进绿色建筑建设的今天，更要做好其全生命期的成本分析，使得各项决策更为科学。
图1 公共建筑物生命期成本中各项费用的比例在此处被略去，详细内容请查阅建设科技杂志2015年第4期！
根据大型公共建筑物长期运行的数据统计，其生命期（70年）的成本分配如图1所示，其中运行与管理费用约占生命期成本（LCC）总费用的85%以上，而一次建设费仅为15%。为能维持建筑功能，确保设备的高效、减少设备的故障，运营管理的各项工作则是发挥投资效益的重要环节。通过信息化与自动化的管理和控制，还能有效减少能耗费和设备更新费，使这50%的成本大幅度下降。
1.2 绿色建筑的运营成本分析
中国绿色建筑近十年的工程实践积累了大量的经验教训，各类绿色技术的应用日益成熟，建设的增量成本也从早期的盲目投入，逐步收敛到一个合理的范围。
但是，绿色建筑技术措施的效益如何？增量成本如何回收？有各式各样的计算与说法：以理想的计算值来说明效果（节能效果分析），忽略运行投入来得出增量成本的回收期（非传统水源利用），回避经济分析（太阳能光伏发电）……
总之，能准确说明效益的资料很少。这是由于绿色建筑的运行成本尚缺少数据的积累，收益则更是难以逐项对措施进行微观分列或宏观效果评价。
根据已获得绿建运营标识的项目分析，绿色建筑运行成本大致有以下7类：设施维护年费（信息控制类为造价的2-4%，机械电气类为造价的2-3%）；设施更新费（信息控制类的更新周期为6-8年，机械电气类的更新周期为8-12年）；设施运行消耗（设施运行的能耗和材耗）；养护费（绿化养护的人工、肥料、农药等）；清洁费（如中央空调清洗费等）；垃圾分类收集与处理费；检测费（所排放污水和废气以及非传统水源水质的检测等）。
显然，这些费用是绿色建筑运行所必须的，如果不能保证持续投入的话，必然会有一部分的绿色设施和措施出现问题。
2、运营管理章条文的关注点
运营管理章的内容分为管理制度、技术管理和环境管理三部分。尽管标准规定本章在设计评价阶段不参评，但是部分条文因在设计时须提醒给予关注，所以需要进行设计预审。
2.1 管理制度
10.1.1条是控制项，关注通过有效的管理措施来降低能源资源消耗，实现绿色运营目标。本条审查物业管理机构是否制定了节能、节水、节材和绿化管理制度，重点检查是否切实执行制度，具有日常管理记录，并结合现场考察（有条件时还可采用用户抽样调查）确认各项制度是否得到实施。
10.2.1条的目的是确保物业管理机构具备良好的环境管理、质量管理以及能源管理水平。运行评价时，查阅物业管理机构的ISO 14001环境管理体系认证、ISO 9001质量管理体系认证和现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T 23331的能源管理体系认证证书，以及相关的工作文件。
物业管理机构应根据《能源管理体系要求》GB/T23331的要求，在建筑能源管理过程中形成相关工作文件体系，包括能源管理方案、管理节能文件、技术节能文件、检查与纠正措施文件等，通过例行节能监测、能效对标、内部审核、组织能耗计量与测试、组织能量平衡统计、管理评审、自我评价、节能技改、节能考核等措施，提高能源管理体系持续改进的有效性，实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标，提高建筑能效。目前获得能源管理体系认证的物业管理机构数量不多，但强化能源管理是今后建筑物运行管理中的必然趋势，需要加以引导和推进。
10.2.2条关注各类设施的运行是否有章可依，应急预案是否完善并有效执行。运行评价时，查阅相关管理制度、操作规程、应急预案、操作人员的专业证书、节能节水设施的运行记录，并现场核查。
由于节能、节水设施（如太阳能光热、雨水回用等）的运行可能受到一些灾害性天气的影响，为保证安全有序，必须制定相应的应急预案。
10.2.3条关注物业管理机构工作考核体系中能源资源节约的激励机制、与租用者签订的合同中是否包含节能条款、以及是否采用合同能源管理模式。
采用合适的管理机制可有效促进运行节能。在运行管理中，采取有效的激励措施，将节约能源资源、提高经济效益作为管理业绩的重要内容，促进提升管理水平和效益。
10.2.4条关注在建筑物长期的运行过程中，需要坚持绿色理念与绿色生活方式的教育宣传。用户和物业管理人员的意识与行为直接影响绿色建筑的目标实现。
为建筑使用者及物业管理人员提供的各类设备设施的功能、作用及使用说明的绿色设施使用手册。建立绿色教育宣传机制，促进普及绿色建筑知识，并通过媒体报道和公开有关数据，来营造出关注绿色理念、践行绿色行为的良好氛围。
2.2 技术管理
10.1.3条是控制项，重点关注场地内的污染源种类及排放情况。物业管理机构应根据建筑物的功能，制定污染物排放管理制度，并定期委托第三方检测机构进行各类污染物的检测。
审查污染物排放管理制度文件，以及具有国家计量认证的第三方检测机构出具的项目运营期（最近一年内）废气、污水等污染物的排放检测报告，并现场核查废气、污水等处理设施的运行、维护情况。
10.1.4条是控制项，评价时查阅节能、节水设施的竣工图纸、运行记录、运行分析报告，并现场核查设备系统的工作情况，以判断节能、节水设施是否达到设计的性能指标。节能、节水设施有别于传统的建筑设备，其运行管理上存在着技术难度及运行成本等问题，需要物业管理机构格外给予重视。
由于实际建筑的节能、节水设施的运行数据是一个动态值，往往与当地气候、建筑负荷及设备调试状况等相关，评价时需要进行科学分析，给出合理的意见。对于不能正常运行的节能、节水设施或未能按设计要求设置的节能、节水设施，必须提交相应说明。
10.1.5条是控制项，评价时查阅建筑设备自控系统的竣工图纸、运行记录和运行分析报告，并现场核查设备与系统的工作情况，核对现场设备系统的设置是否与监控点位表的内容一致，以及节能控制策略是否得到实施。设计评价时需预审，主要查阅建筑设备自动监控系统的监控点数表。
设备系统的运行记录和检测数据应保持一年以上，以供分析和检查；允许在出现故障时有不超过一个月的自动记录中断，但是故障期的主要能耗数据应提供人工记录。
对于建筑面积小于2万m2的公共建筑和建筑面积小于10万m2的住宅区，可不设BA系统，但应有简易的控制措施，如风机水泵的变频控制、不联网的就地控制器、单回路反馈控制等。
10.2.5条关注建筑运行管理人员对主要用能、用水设备系统的巡检、调试工作，对相关计量仪器和检测装置的定期标定以及对设备能效的持续改进工作，是10.2.1条的具体化。设备系统的调试和优化运行，对建筑运行的能源资源消耗、建筑环境等非常重要。公共设施设备检查、调试的目的是确保建筑设备及其相关系统达到设计要求。这并不仅是新建建筑的试运行和竣工验收所需工作，也是一项在运行期间要持续开展的工作。物业管理机构有责任定期检查、调试设备系统，标定各类检测装置的准确度，根据运行数据（或第三方检测数据）不断提升设备系统的性能，提高建筑的能效管理水平。
10.2.6条关注通过清洗空调系统，降低疾病产生和传播的可能性，保证室内空气品质。评价时，查阅物业管理机构制定的空调通风系统设备和部件的检查、清洗计划，清洗记录，清洗效果评估报告。对于不设集中空调通风系统的建筑，本条不参评。
物业管理机构应定期对空调系统进行检查，严格按照《空调通风系统清洗规范》GB 19210的规定进行清洗和效果评估。
10.2.7条关注非传统水源的用水安全。评价时查阅非传统水源的水质检测报告、供水量记录、系统运行分析报告。在设计评价时需进行预审，查阅非传统水源的设计文件。无非传统水源利用的项目不参评。
水质标准按《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920-2002、《城市污水再生利用景观环境用水水质》GB/T18921和《循环冷却水用再生水水质标准》HG/T3923执行。水质检测时间间隔不宜大于半年。检测报告应包含检测时间、检测项目、检测方法、检测结果等。
10.2.8条评价时关注智能化系统的配置方案及运行可靠性。查阅智能化系统工程专项深化设计竣工图纸（非建筑设计院提供的电气施工图）、验收报告及运行记录；在控制中心巡视现场检查安全防范系统、建筑设备监控管理系统和信息网络系统的工程质量和运行情况，不应有长期故障停运的情况。设计评价预审时，查阅安全技术防范系统、建筑设备监控管理系统、信息网络系统、监控中心及信息机房等设计文件。
10.2.9条关注物业信息管理系统的功能、系统的实施情况和运行情况，物业信息管理系统应在日常管理工作中发挥作用。通过查阅物业信息管理系统的方案、建筑工程及设备的配件档案和维修等信息记录、能源资源消耗和环境的运行监测数据，现场操作物业信息管理系统，以核查系统功能完整性及记录数据的有效性。 实行信息化管理可以提高绿色建筑的运营效率，降低成本，并且系统化的数据记录与存储有利于定期进行统计分析和设施工况优化。因此，完备的信息系统和完整的数据档案是维持绿色运营的重要手段。
2.3环境管理
10.1.2条是控制项，关注生活垃圾管理制度是否完善、合理，垃圾容器是否设置规范并符合要求。此条在设计评价时需预审，审阅垃圾收集和运输的规划，以及垃圾容器设置计划。
10.2.10条关注采用无公害病虫害防治技术以及化学品使用的规范性。查阅绿化用化学品管理制度，虫害防治记录文件（包含使用的防治技术、采用的防治用品、防治时间、操作人员记录等内容），杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品进货清单与使用记录。评价时，应至少提供一年的使用记录。当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。
10.2.11条关注栽种或移植树木的成活率以及生长状态。评价时查阅绿化管理制度、绿化日常管理记录，包括树木栽种、枯死等记录，以及枯死处置情况等。现场核实树木生长状态。
北方地区建筑在冬季进行运行评价时，需提交夏季的绿化园林现场照片佐证。
当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。
10.2.12条关注垃圾收集站（点）及垃圾间的环境卫生状况。评价时根据住宅建筑和公共建筑的使用特点，现场考察垃圾站（间）的卫生状况、垃圾站（间）冲洗和排水设施的完好情况，查阅垃圾站（间）运行记录（定期冲洗记录、垃圾清运记录）。必要时调查用户投诉及满意度情况。
设计评价预审时，需查阅垃圾收集站点、垃圾间等的冲洗、排水设施设计图纸。
10.2.13条关注垃圾在源头的分类投放收集，并通过分类的清运和回收，使之分类处理或重新变成资源。垃圾分类收集有利于资源回收利用，便于处理有毒有害的物质，减少垃圾的处理量，减少运输和处理的成本。评价时查阅垃圾管理制度文件、垃圾分类收集管理制度文件、垃圾分类收集和处理记录，并现场核查可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾分类收集的情况。垃圾分类收集和处理记录应包括总的垃圾处理记录、可回收垃圾的回收量记录。需要用法规来约束人们分类处置垃圾。即使在尚未建立垃圾分类处理的城市，绿色建筑也应先行实施垃圾分类，为今后的城市实施打下基础，使市民和物业管理机构养成环保习惯。
3、提高绿色建筑运营水平的思考
国内绿色建筑运营水平不高的情况是源于长期来的“重建轻管”的风气，这里有体制的问题，也有操作的机制问题。建成了多少绿色建筑，这是建设者（项目投资方、设计方和施工方）的成就与业绩。但是要核查绿色建筑的运行效果是否达到设计目标，尤其是绿色措施出现问题时，建设者和管理者往往互相推诿责任。建设者不承担运营的责任，而管理者则是被动地去运行管理绿色建筑，并不将此作为自己的业绩。如从经济核算的角度考虑，绿色措施的运行成本高于传统建筑，不少物业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，常会因某些理由不时地停用一些绿色设施。
为提高我国绿色建筑运营水平，需要明确绿色建筑物业管理机构的责任与地位，认定绿色建筑运行的增量成本，建设者须以面向成本的设计实行绿色建筑的建设，用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据进行科学分析不断完善绿色建筑的运营。
3.1 认定绿色建筑运行的增量成本
绿色建筑的建设有增量成本，绿色建筑的运行相应地也有增量成本，这是不争的事实。绿色建筑节能/节水的经济收益是有限的，更多的应是环境和生态的广义收益。建议获得绿建运营标识认证的项目，可按不同星级适当增加物业管理收费，以弥补绿色建筑运行的增量成本，在机制上使物业管理企业得到合理的工作回报。
3.2 以面向成本的设计实行绿色建筑的建设
绿色建筑不能不计成本地构建亮点工程，应在满足用户需求和绿色目标的前提下，尽可能降低成本。建设者（项目投资方、设计方）进行绿色建筑设计的同时，应提供该设施的建设成本和运行成本分析资料，以说明该设计的合理性及可持续性。通过深入的设计和评价，可以促使建设者减少盲目行为，提高设计水平。
3.3 以真实的数据不断完善绿色建筑的运营
绿色建筑运营期的能耗、水耗、材耗、使用人的舒适度等，是反映绿色目标达成的重要数据。通过这些数据的分析可以全面掌握绿色建筑的实时状态，发现问题及时反馈控制；根据数据积累的统计值，比对找出设施的故障和资源消耗的异常，从而改进运行方案，提升整体能效。这些功能都需要智能控制和信息管理系统的支持。
智能控制和信息管理系统广泛采集环境、生态、建筑物、设备、社会、经营等信息，为控制、管理与决策提供良好的基础，依据真实准确的数据，实现绿色建筑的综合管理。经过几年的运行积累的运营数据、成本和收益将能正确反映绿色建筑的实际效益。因此，在《绿色建筑评价标准》的修编中，针对大量的公共建筑建筑设备自动监控系统未能起到节能控制和监管作用的情况，将能耗设备的自动监控系统功能正常列为控制项。
4、结束语
绿色建筑标识认证不是目标，仅是推动节能减排、保护环境的手段，应避免非理性的建设行为。《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014只是一项技术标准，实现绿色目标需要依靠政府领导者、投资人、设计师、工程师和管理者的社会责任心，发挥政绩和功利的正能量，把好事做好。
绿色建筑只有通过有效的运营管理，落实绿色技术措施，才能使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会效益得到长期的实现。我们要应用生命期评价和成本分析的科学方法，准确掌握建设、运行维护费用所构成的生命期成本，合理选用绿色技术，逐步完善绿色建筑运营的机制，使我国的绿色建筑走上持续发展的道路。
wx879718194 1周前 (04-22)说：
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