BIM问答|BIM成本控制案例：BIM对房地产项目成本控制的作用

A房地产开发公司拟开发建设B项目，项目总建筑面积58000㎡，其中地下建筑面积12000㎡，包括地下车库和人防，地上建筑面积46000㎡，地上25层，建筑高度73.95米，建成主要为商业、办公及酒店。本项目于2010年11月17日开工至2012年5月30日竣前验收，2012年9月22日竣工。项目开始会产生海量工程数据，参与方众多，其协同共享工作效率低，设计图纸变更等等，这些都使得项目成本管理变得困难。针对这些问题，利用BIM技术提高生产效率，加强成本控制。

决策阶段

决策阶段主要是对项目可行性进行分析，进行技术经济论证，对比不同建筑方案，选择经济合理建设方案的过程。BIM技术可以大大提高项目投资决策阶段投资分析的效率。该阶段，通过BIM技术，建立BIM数据模型，BIM模型中的构件具有可运算性，可以快速统计工程量，结合企业BIM数据库，可以查询估算指标，这样就可以较为准确快捷的完成项目投资估算的编制。

本工程案例，选用Autodesk Revit建模，该项目标准层模型如图1所示。根据BIM模型，利用软件提供的汇总计算功能，可以对建筑面积进行快速统计，如图2所示。

在得到总建筑面积之后，按照该项目的项目建议书或者可行性报告的要求，结合市场价格信息，查询估算指标，可进行项目投资估算的编制工作。在决策阶段，通过BIM技术，可以快速、准确的完成投资估算，为项目决策提供依据。

图1标准层BIM模型

图2建筑面积统计

设计阶段

设计阶段，利用BIM技术，可以对设计方案进行优选，还可以对设计模型进行所专业的一致性检查、设计概算、施工图预算的编制管理和审核环节的应用。

A房地产开发公司在确定开发该项目后，进入设计阶段，在该阶段，为了有效控制造价，采用限额设计方法，利用BIM模型，结合企业BIM数据库里累积的工程造价指标，可以在设计之前对该项目制定限额目标。

设计过程中，利用BIM模型，各专业协同设计，而且BIM模型里还可以对构件进行材料、型号等信息的录入，如图3所示。基于BIM，可以很快得到各构件工程量及相关价格信息，利用BIM的计算能力，可以准确得到设计概算。

图3构件属性设置

在设计阶段，利用BIM三维模型，可以进行碰撞检查，建设设计变更，如图4所示。

图4管道碰撞检查

招投标阶段

招投标阶段，招标方主要是编制招标最高限价，投标方主要是编制投标报价。以清单计价为例，A房地产开发公司自行计算或委托造价咨询公司计算工程量，将招标文件下发投标单位后，各投标单位要对招标文件的工程量清单进行复核，然后确定分部分项工程综合单价，考虑利润、风险等确定最终投标报价。这一阶段的工程量大而且比较复杂，运用BIM技术，可以方便得到工程量，也可以很好地避免漏项，而且A公司也可以将BIM模型作为招标文件，这为该阶段的造价计算提供了很大便利。

另一方面，由于BIM与互联网技术联系紧密，方便了招标管理部门对整个招投标过程的管控，有利于招标过程的透明化。

施工阶段

施工阶段成本控制的主要任务是工程付款控制、工程变更费用控制和索赔的管理。

1）工程付款的控制

随着本项目的开展，涉及的分包工程逐渐增多，利用BIM软件，根据工程监理审定批复的工程形象进度，在BIM软件里输出应完成的该工程工程量，快速审核施工单位进度产值。在与施工单位进行阶段性对量的过程中，利用BIM算量软件三维可视化、三维自动化扣减精准的能力，可以有效防止施工单位错报、虚报工程量。图5为利用BIM进行阶段性工程量输出。

图5工程量阶段性导出

图6BIM软件变更算量

图7动态投资报告

2）工程变更费用控制

在传统成本核算方法中，发生变更就需要造价工程师对比不同版次的图纸检查核对设计变更，然后再计算列表，这个计算过程缓慢、可靠性强，BIM算量软件直接在模型修改图元、位置、做法，利用“BIM变更软件”直观显示变更结果，软件会自动计算汇总变更前后工程量差值，如图6所示。软件会自动生成变更前后两份文件，针对每次设计变更可以进行投资估算，反应设计变更发生的费用，A公司可以清楚了解到该项目投资金额与合同金额动态增减情况，动态投资报告如图7。

3）索赔管理

在本项目的建设过程中，要规范加强现场签证管理，对于签证的内容，利用BIM技术与现场实际情况进行对比，通过三维模拟掌握实际偏差，确认签证的工作量，在汇总工作量计算所产生费用。

竣工结算阶段

项目经过漫长的施工过程，结算时，涉及到的工程造价资料量相当大，基于2D-CAD图纸的阶段是繁琐的，运用BIM技术，BIM数据库随着项目的进展也在不断完善，到了竣工阶段，其已可以完整的表达工程实体，在竣工移交时，BIM模型可以加快本项目的结算速度。

建立企业级BIM数据库

在工程结束后，通过软件，可以获取该项目的造价指标，如单位含钢量，将这些工程造价指标汇总录入企业BIM数据库，另外，还可以将该项目入库形成案例工程库，而且，该项目的构件加入企业构件库进行管理，这些都可以为A公司日后开发的项目提供参考。

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